DDIV Die Stimme
30.03.2015 - Pressemitteilung

BGH stärkt Verbraucherschutz für Wohnungseigentümergemeinschaften

DDIV-Musterverträge entsprechen AGB-Recht

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Grundsatzurteil die umstrittene Frage der Verbrauchereigenschaft von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) bei Rechtsgeschäften bejaht. Damit unterstreicht das Gericht die Besonderheit von WEG, die in Deutschland über 22 % des gesamten Wohnungsbestandes auf sich vereinen. Der Verbraucherschutz gilt auch dann, wenn zum Beispiel ein gewerblicher Vermieter Mitglied des Verbundes ist oder die WEG durch einen Verwalter vertreten wird. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) begrüßt die Klarstellung, weist aber auch darauf hin, dass die Entscheidung Auswirkungen auf zukünftige und bestehende Verträge einer WEG mit Dritten haben kann. Formularmäßige Verwalterverträge fallen jetzt somit unter das AGB-Recht. Der DDIV empfiehlt die Verwendung seiner eigenen Musterverträge, die die Verbrauchereigenschaft der WEG bereits berücksichtigen.

Im Rahmen von Rechtsgeschäften ist eine WEG als Verbraucher anzusehen, unabhängig davon, ob sie von einem gewerblich tätigen Verwalter vertreten wird oder ihr mehrere gewerblich tätige Eigentümer angehören. Sobald der WEG mindestens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft abschließt, das weder einer gewerblichen noch einer selbständigen beruflichen Tätigkeit dient, trifft auf sie die Verbrauchereigenschaft im Sinne von § 13 BGB zu. Damit ist eine WEG nun in der Regel als Verbraucher anzusehen.

Verbraucherschutz greift besonders bei Standardverträgen – AGB-Recht anwendbar

Die Verbrauchereigenschaft einer WEG hat besonders Auswirkungen bei der Verwendung von Formular- und Standardverträgen. Bei Formularverträgen, also Verträgen, die mehrfach verwendet werden und vorformulierte Vertragsbedingungen beinhalten, gilt nun ein besonderer Schutz: denn anders als bei Formularverträgen zwischen Unternehmern unterliegen diese der Inhaltskontrolle nach dem BGB, wenn sie mit einem Verbraucher geschlossen werden. Demnach sind WEG nun auch vor Klauseln beispielsweise in AGBs geschützt, die dem Verbraucherschutz widersprechen.

DDIV-Verwalterverträge erfüllen Verbraucherschutzvorgaben

Die Regelungen gelten auch für standardisierte Verwalterverträge. Sofern eine WEG dafür einen Formularvertrag verwendet hat, müssen sich einzelne Bestimmungen an den Geboten von Treu und Glauben messen lassen sowie klar und unmissverständlich formuliert sein. Dem entsprechen die Musterverträge des DDIV, die für WEG-Verwaltung, Sondereigentums- und Miethausverwaltung verfügbar sind. Die rechtssicheren Musterverträge wurden von der Immobilien Zeitung bereits als „klar, WEG-freundlich formuliert und damit empfehlenswert“ bewertet. Den Mitgliedsunternehmen der DDIV-Landesverbände stehen die Vertragsmuster kostenfrei im » DDIV-Intranet zur Verfügung. Verwaltungsunternehmen, die noch nicht Mitglied sind, können diese über die » Website und den Shop des DDIV beziehen.

BGH klärt umstrittene Rechtslage

Im zu entscheidenden Fall ging es um einen Gasliefervertrag. Der BGH stellte klar, dass eine natürliche Person ihre Schutzwürdigkeit als Verbraucher nicht dadurch verliert, dass sie durch den Erwerb von Wohnungseigentum kraft Gesetzes unabdingbar Mitglied einer WEG wird. Entsprechend sah das Gericht die Preisanpassungsklausel im Liefervertrag als unwirksam an, da sie Verbraucher benachteiligen. Damit klärt der BGH eine lange in Literatur und Rechtsprechung umstrittene Rechtsfrage. Ausschlaggebend für den BGH war, dass die WEG bei Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten in der Regel nicht gewerblich handelt, sondern zur Deckung des eigenen Bedarfs. Die Verbrauchereigenschaft besteht unverändert, auch wenn die WEG sich bei Vertragsabschluss durch einen gewerblich tätigen Immobilienverwalter vertreten lässt. Das Gericht hebt hervor, dass es für die Abgrenzung von unternehmerischem und privatem Handeln im Falle einer Stellvertretung grundsätzlich auf die Person des Vertretenen an kommt.