DDIV Die Stimme
14.09.2015 - Mietrecht

Abschließen verboten!

Regelungen in Hausordnungen, die das Abschließen von Haustüren in Mehrparteienhäusern vorsehen, sind ungültig und müssen nicht eingehalten werden. Das hat aktuell das Frankfurter Landgericht entschieden. Demnach ist das schnelle Verlassen des Gebäudes beispielsweise im Brandfall wichtiger, als der sichere Schutz vor Hauseinbrüchen.

Das Frankfurter Landgericht gab der Klage einiger Wohnungseigentümer statt, die gegen ihre Hausordnung vorgehen wollten. Die Hausordnung war entsprechend eines Beschlusses der Hausgemeinschaft dahingehend geändert worden, dass in der Zeit von 22 bis 6 Uhr die Haustür verschlossen (abgeschlossen) zu halten sei.

Das Gericht war der Ansicht, dass diese Regelung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und der Beschluss daher für ungültig zu erklären sei. Zweck einer Hausordnung sei es, die wesentlichen Verhaltensvorschriften festzuhalten, mit denen der Schutz des Gebäudes, die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung sowie die Erhaltung des Hausfriedens sichergestellt werden soll. Dabei sind das öffentliche Recht und die Verkehrssicherungspflichten zu beachten. Die schutzwürdigen Belange der Wohnungseigentümer sind zu berücksichtigen und gegeneinander abzuwägen.

Nach Auffassung der Richter führt das Abschließen der Hauseingangstür zu einer erheblichen Gefährdung der Wohnungseigentümer und ihrer Besucher. Denn dadurch ist ein Verlassen des Gebäudes im Notfall nur möglich, wenn ein Schlüssel mitgeführt wird. Das führt laut Ansicht des Gerichts aber zu einer erheblichen Beschränkung der Fluchtmöglichkeit. Gerade in Paniksituationen könne nicht sichergestellt werden, dass jeder seinen Haustürschlüssel griffbereit mit sich führe. Somit könne sich die abgeschlossene Türe sogar als tödliches Hindernis erweisen.

Zwar stehe diesem Schutzinteresse das Sicherheitsinteresse der übrigen Wohnungseigentümer gegenüber. Denn unstreitig sei die Sicherheit vor Einbrüchen besser durch eine verschlossene als durch eine unverschlossene Haustüre gewährleistet. Allerdings sah das Gericht darin kein Ausschließlichkeitsverhältnis. Denn es gibt Haustürschließsysteme, welche beide Interessen vereinigen: Türen, die ein Verschließen des Hauseingangs zulassen, aber auf der anderen Seite ein Öffnen durch flüchtende Bewohner ohne Schlüssel ermöglichen (Panikschloss). Der Beschluss der Wohnungseigentümer wurde aus diesen Gründen für unwirksam erklärt. Er entspricht nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung das Verschließen der Haustüren für bestimmte Uhrzeiten vorzuschreiben.

Praxistipp: Die Haustüre sollte aus Sicherheitsgründen nicht verschlossen werden. Eine Regelung in der Hausordnung, die dies vorsieht, ist unwirksam und kann angefochten werden. Oft sprechen schon landesrechtliche Bauvorschriften gegen eine solche Klausel. Ein sog. Panikschloss kann dabei eine sinnvolle Alternative sein, um nicht zwischen Einbruchssicherheit und hindernisfreiem Fluchtweg abwägen zu müssen.

« Zurück