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05.11.2015 - News

Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung rechtmäßig

Wohnraumbestandsmieten dürfen in Berlin nur um 15 Prozent erhöht werden

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Rechtmäßigkeit der Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin bestätigt. Die Verordnung verletzt keine Grundrechte des Vermieters, insbesondere verstößt sie nicht gegen das Eigentumsgrundrecht (Art. 14 Abs. 1 GG). Die Möglichkeit des Landes Berlin zur Deckelung von Mieterhöhungen in Wohnraummietverhältnissen für die Dauer von fünf Jahren auf 15 Prozent zu begrenzen (§ 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB), wird damit bestätigt.

Das oberste deutsche Gericht gab einem verklagten Mieter Recht, der sich gegen eine Erhöhung der monatlichen Miete um 20 Prozent wehrte. Mit Verweis auf die Kappungsgrenzen-Verordnung, die derzeit lediglich eine Erhöhung um 15 Prozent erlaube, stimmte er nur einer dahingehenden Erhöhung zu. Der klagende Vermieter war der Auffassung, dass diese Verordnung unwirksam sei, insbesondere weil sie für das gesamte Stadtgebiet Berlins gelte, obwohl nicht in allen Stadtteilen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei.

Der zuständige VIII. Senat des BGH hat in Übereinstimmung mit dem Berufungsgericht zunächst die Verpflichtung der Zivilgerichte bejaht, eine von der Landesregierung erlassene Kappungsgrenzen-Verordnung hinsichtlich ihrer Rechtmäßigkeit und Vereinbarkeit mit höherrangigem Recht zu prüfen. Dabei kam er zu der Überzeugung, dass die vorliegende Verordnung den verfassungsrechtlichen Anforderungen genüge. Ein Verstoß gegen Art. 14 Abs. 1 GG liege nicht vor. Die Bestimmung verfolge ein legitimes, dem öffentlichen Interesse dienendes Regelungsziel: in Gebieten mit besonderer Gefährdungslage einen zu raschen Anstieg von Mieten auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zu dämpfen. Die Regelung sei angemessen, da sie auch die Belange der Vermieter hinreichend berücksichtige. Der Verordnungsgeber (also das Land Berlin) habe für die Beurteilung und die Ermittlung der für den Verordnungserlass maßgeblichen Umstände einen weiten wohnungsmarkt- und sozialpolitischen Beurteilungs- und Einschätzungsspielraum, der im vorliegenden Fall nicht überschritten sei. Das Gericht war der Ansicht, dass es nicht feststellbar sei, dass z.B. die Beschränkung der Gebietsbestimmung auf bestimmte Teile von Berlin sachgerecht gewesen wäre. Die Beurteilung der Mangellage schreibt nicht zwingend eine Differenzierung nach Gemeindeteilen vor. Auch seien die Beurteilungsindikatoren nicht ungeeignet gewesen. Die getroffene Maßnahme stellt einen verhältnismäßigen Eingriff dar, der Ermessensspielraum sei nicht überschritten.

Unabhängig von der Mietpreisbremse, die bei neu abzuschließenden Mietverhältnissen die zulässige Miete auf einen Betrag von höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete in angespannten Wohngebieten begrenzt, ist damit geklärt, dass die Kappungsgrenzen-Verordnung in Berlin bei Bestandsmietverhältnissen zu berücksichtigen ist.

Zum Hintergrund

Mit dem Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz - MietRÄnG) vom 11.03.2013 (BGBl. I, S. 434) wurde in Berlin unter anderem zum 01.05.2013 die Regelung zur Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in § 558 Absatz 3 BGB wie folgt ergänzt:
„Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.“

Diese Kappungsgrenzen-Verordnung trat am 19.05.2013 in Kraft.