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19.11.2015 - News

Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der Kappungsgrenze


Der BGH hat jüngst entschieden, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB immer unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat. Das gelte auch dann, wenn im Mietvertrag eine zu kleine oder zu große Wohnfläche angegeben sei. Wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche sei spiele dabei keine Rolle.

Damit kehrt der BGH von seiner früheren Rechtsprechung ab, der zufolge der Vermieter an einer im Mietvertrag zu niedrig oder zu hoch angegebenen Wohnfläche gebunden ist, sofern die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent nach oben oder unten beträgt.

Der Sachverhalt:
Ein Berliner Mieter wurde von seiner Vermieterin auf Zustimmung der Mieterhöhung verklagt. Die Erhöhung von der derzeitigen Bruttokaltmiete von rund 630 Euro auf insgesamt fast 940 Euro begründet sie damit, dass sie neben der nach den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften zulässigen Erhöhung um 15 Prozent außerdem wegen einer tatsächlichen Überschreitung der vertraglichen vereinbarten Wohnfläche um fast 34 Prozent zu einer entsprechenden Gesamterhöhung berechtigt sei.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Der zuständige VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass es im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. Zweck der Mieterhöhungsregelung des § 558 BGB sei es, dem Vermieter zu ermöglichen, eine angemessene am lokalen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für einen Vergleich sei allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich. Vertragliche Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße könnten im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen, da sonst nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt würden. An seiner früheren Rechtsprechung, dass der Vermieter an eine im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche gebunden sei, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt, hält der Senat damit nicht mehr fest.

Darüber hinaus betonten die Richter, dass neben der Berechnungsgrundlage stets die allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften zu berücksichtigen sind – somit auch die Kappungsgrenzen-Verordnung. Im zu entscheidenden Fall konnte die Vermieterin daher über die vom Mieter akzeptierten 15 Prozent hinaus keine Mieterhöhung verlangen. Der Vermieter könne nur auf der Grundlage der tatsächlichen Wohnfläche unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze erhöhen.

Der BGH entschied, dass die unzutreffende Wohnflächenangabe im Mietvertrag noch kein Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) sei, da die zutreffende Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche regelmäßig in die Risikosphäre des Vermieters fällt.

Fazit:
Mieterhöhungen sind anhand der tatsächlichen Mietfläche zu berechnen. Nur dann ist ein objektiver Vergleich mit der ortsüblichen Miete möglich. Die Kappungsgrenze ist stets zu berücksichtigen.

Die Entscheidung bekräftigt, was bereits im Koalitionsvertrag verankert wurde: für Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen soll lediglich die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich sein. In dem für Anfang 2016 erwarteten zweiten Mietrechtsänderungspakt soll dies nunmehr gesetzlich verankert werden.

BGH Urteil vom 18. November – VIII ZR 266/14

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