DDIV Die Stimme
02.02.2017 - News

"Hinter der Provision steht eine Beratungsleistung"

Interview mit IVD-Präsident Michael Jürgen Schick


IVD-Präsident Michael Jürgen Schick

„Wer bestellt, der bezahlt!” Unter dieser Prämisse trat im Juli 2015 das Bestellerprinzip zur Mietwohnungsvermittlung in Kraft. Die Wirtschaftsforscher des IW Köln sprachen sich jüngst dafür aus, dieses Prinzip auch auf den Immobilien- und Grundstückskauf auszuweiten, um die Erwerbsnebenkosten zu senken. Doch hängt der Kauf von Eigentum wirklich von der Maklergebühr ab? Zu diesen Entwicklungen befragte der DDIV Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes (IVD).

Wie sind Ihre Erfahrungen seit Inkrafttreten des Bestellerprinzips für Mietwohnungen? Gab es wirtschaftliche Einbußen für den Immobilienmakler, was hat dies für Auswirkungen auf die Maklerbranche insgesamt?

Wir haben seit Inkrafttreten des Bestellerprinzips keine signifikanten Geschäftsaufgaben registriert. Nach unserer Einschätzung sind die Courtage-Umsätze der Makler für die Mietervermittlung aber um bis zu 20 Prozent zurückgegangen. Eine IVD-Umfrage im Sommer 2016 hat gezeigt, dass sich die IVD-Mitglieder auf die neuen Rahmenbedingungen eingestellt haben. 70 Prozent der Befragten in unserer Umfrage gaben an, ihr Geschäftsfeld mittlerweile auf den Verkauf umstrukturiert zu haben.

Das Angebot an Mietwohnungen ist durch das Gesetz zur Neuregelung von Maklerprovisionen stark zurückgegangen – sowohl bei Maklern als auch auf den Immobilien-Online-Portalen. So schätzen unsere Immobilienmakler, Verwalter und Sachverständige, dass das Wohnungsangebot in den Immobilienportalen seit der neuen Regelung um 40 Prozent zurückgegangen ist. Unsere Umfrage zeigt auch, dass vor Inkrafttreten der Regelung in etwa gleich viele Miet- wie Kaufobjekte durch die Unternehmen vermittelt wurden. Mehr als eineinhalb Jahre nach Inkrafttreten werden jedoch zu knapp 70 Prozent Kaufimmobilien und nur noch zu rund 30 Prozent Mietobjekte durch die Immobilienprofis vermittelt. Wer nach Mietwohnungen sucht, ist also unter diesem Aspekt durch das Gesetz benachteiligt worden. Mietsuchende finden nun ein noch geringeres Angebot auf dem Markt vor.  

Was halten Sie vom jüngsten Vorschlag des IW Köln das Prinzip auch auf den Haus-, Wohnungs- und Grundstückskauf auszuweiten? Was halten Sie vom Vorschlag der SPD?

Der Vorschlag der SPD ist ein politischer Irrweg und völlig praxisfern. Die Studie des IW Köln ist zu kurz gedacht. Der Käufer ist in der Regel Normalbürger und hat keine Erfahrungen mit dem Erwerb von Immobilien. Er ist deshalb auf die Beratung und die Sachkunde des Maklers angewiesen. Bei der wohl größten Investitionsentscheidung im Leben einer Familie sollte eine aktive Beratung nicht gesetzlich beschnitten werden. Wenn der Makler seine Provision ausschließlich von dem Verkäufer verlangen darf, wird er auch nur in dessen Interesse tätig. Die Beratung des Käufers ist ihm deshalb rechtlich nicht möglich. Der Käufer ist selbst in der Lage, mit dem Makler und dem Verkäufer darüber zu verhandeln, wer die Maklerprovision trägt und wie hoch die Provision ist. Hinter der Provision steht eine entsprechende Beratungsleistung.

Wenn der Makler die Provision ausschließlich von dem Verkäufer verlangen darf, wird der Verkäufer diese Kosten auf den Immobilienpreis aufschlagen, soweit der Markt dies zulässt. Das gilt jedenfalls in den Gebieten mit einem Nachfrageüberhang. In anderen Gebieten ist es bereits jetzt so, dass in der Regel der Verkäufer die Maklerprovision trägt. Die Politik will in guter Absicht den Kauf von Wohnungen verbilligen, am Ende verteuert sie ihn aber. Die Politik wird für die Preisansteige verantwortlich sein.

Profiteur eines Bestellerprinzips beim Kauf einer Immobilie ist allein der Staat, der die Grunderwerbsteuer erhält. Denn wenn die Maklerprovision durch Erhöhung des Kaufpreises auf den Käufer abgewälzt wird, erhöht sich dadurch die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Die letzten Erhöhungen der Grunderwerbsteuer haben den Ländern 2016 ein Einnahmeplus von 10,2 Prozent auf 12,4 Mrd. Euro verschafft.

Bei Kaufimmobilien handelt es sich zudem um eine andere Situation als auf dem Mietwohnungsmarkt. Mieter sind schutzbedürftig, weil sie typischerweise gegenüber dem Vermieter der sozial Schwächere sind. Dem trägt das BGB durch das soziale Mietrecht Rechnung. Der Käufer einer Wohnung ist jedoch nicht schutzbedürftig, weil er im Verhältnis zum Verkäufer nicht der sozial Schwächere ist. Wer ist vor wem zu schützen? Das junge Doppelverdiener-Ehepaar, das das Haus kauft, oder die ältere Dame, die es verkauft?

Für zu kurz gedacht halten wir auch die Auffassung des IW Köln, eine Provision, die auf den Kaufpreis hinzugerechnet werde, könne durch den Käufer mitfinanziert werden. Schon heute ist der Kaufpreis regelmäßig höher als der Beleihungswert, der für die Kreditvergabe einer Bank relevant ist. Banken verleihen nicht dadurch mehr Geld, dass der Verkäufer die Provision auf den Kaufpreis hinzurechnet. Am Ende zahlt dann doch wieder der Käufer die Rechnung, nur dass er keine Beratung dafür erhalten hat.

Wo sehen Sie den Hebel Wohneigentum erschwinglicher zu machen?

Den wesentlichen und am meisten belastenden Teil der Nebenkosten bildet die Grunderwerbsteuer, die in den Ländern durchschnittlich zwischen 5 und 6,5 Prozent beträgt. Ein Rechenbeispiel: Kostet ein Grundstück mit Einfamilienhaus 600.000 Euro, so muss der Käufer bei 6,5 Prozent satte 39.000 Euro Grunderwerbsteuer an den Fiskus abführen. Wenn man den Käufer einer selbstgenutzten Immobilie wirklich entlasten will, muss daher eine bundesweite Absenkung der Grunderwerbsteuer auf einheitlich 3,5 Prozent durch alle Bundesländer zum Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum umgesetzt werden. Zudem fordern wir den Erlass der Grunderwerbsteuer beim Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum.

Die Befreiung von der Grunderwerbsteuer kann man daran knüpfen, dass die Selbstnutzung einer Immobilie einen bestimmten Zeitraum von beispielsweise sieben Jahren anhält. Um die Begünstigung von Luxusimmobilien auszuschließen, kann man auch einen Sockelbetrag von etwa 400.000 Euro von der Grunderwerbsteuer freistellen.

Für junge Familien sowie Haushalte mit mittleren und unteren Einkommen muss es zudem eine deutliche Ausweitung der Wohneigentumsprogramme z. B. der KfW geben – mit einer Erhöhung des individuellen Kreditvolumens und einer langfristigen Zinsbindung. Schwellenhaushalte sollten beim Eigenkapital durch Zuschüsse unterstützt werden. Außerdem müssen die Vorschriften zur Kreditwürdigkeitsprüfung schnellstmöglich korrigiert und die in der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie dafür gegebenen Regelungen genutzt werden.