DDIV Die Stimme
29.03.2017

25. Deutscher Verwaltertag: Themen mit Perspektiven


Rechtsanwalt Helge Schulz

Der Deutsche Verwaltertag wirft seine Schatten bereits voraus. Das Themenspektrum ist auch in diesem Jahr wieder breit und bietet Immobilienverwaltern praxisnahe Fachforen und Vorträge. In regelmäßigen Abständen stellen die referenten des 25. Verwaltertages ihre Themem im DDIVnewsletter vor. Heute: Rechtsanwalt Helge Schulz, Rechtsanwälte Wedler GbR, und die Frage, wie Barrierefreiheit im Wohnungseigentum hergestellt werden kann.

Die Herstellung der Barrierefreiheit – oder zumindest der Barriereerleichterung – wirft nach wie vor offene Fragen auf. Im Mietrecht findet sich die die Barrierefreiheit in § 554a BGB. Hier ist normiert, unter welchen Umständen der Mieter einen Anspruch gegen seinen Vermieter auf Zustimmung zur Herstellung der Barrierefreiheit hat. Auch Kernfragen der späteren Umsetzung hat der Gesetzgeber normiert.

Hingegen fehlt im Wohnungseigentumsgesetz eine vergleichbare Regelung. Somit ergeben sich zwangsläufig verschiedene Problemkreise bei Betrachtung barrierebeseitigender Maßnahmen innerhalb der WEG: Wollen die Eigentümer vorausschauend das Gemeinschaftseigentum barrierefrei umgestalten oder  wendet  sich ein Eigentümer mit der konkreten Forderung der Herstellung der Barrierefreiheit für die Gemeinschaft; letzteres ggf. gegen den Willen der übrigen Eigentümer. 

Die Eigentümer können Maßnahmen zur Herstellung der Barrierefreiheit beschließen, auch wenn noch kein zwingender Anlass hierfür besteht. In der Regel soll es sich um Modernisierungen gemäß § 22 Abs. 2 WEG handeln. Wo aber liegen hierbei die Grenzen? Ist die Herstellung der Barrierefreiheit als Instandhaltung oder Instandsetzung, gegebenenfalls auch in modernisierender Weise, zu qualifizieren? Handelt es sich rechtlich um eine Modernisierung oder gar um eine „echte” bauliche Veränderung?

Welche Möglichkeiten bestehen für den einzelnen Eigentümer, wenn die Gemeinschaft eine Maßnahme der Barrierefreiheit nicht beschließt und er nun seine Wohnung aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr erreichen bzw. verlassen kann? Es zeigt sich, dass Eigentümer einige Maßnahmen auch gegen den Willen der übrigen durchsetzen können, andere aber nicht.

Antworten gibt das Urteil BGH, V ZR 96/16, Urteil vom 13.01.2017. Hier befasst sich der BGH mit der Forderung nach dem Einbau eines Aufzuges, den die Eigentümer nicht beschließen und den nun ein Eigentümer „allein” durchsetzen will.

Hierbei verneint der BGH die Frage nach einer Zustimmungspflicht der übrigen Eigentümer. Letztlich ist zu bewerten, ob die übrigen Eigentümer durch eine entsprechende Maßnahme erheblich beeinträchtigt sind. Ist dies der Fall, dann bedarf die Maßnahme der Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer.

Erweist sich die Beeinträchtigung als nicht erheblich, besteht ein Anspruch auf Duldung der Maßnahme. Für den Einbau eines Aufzuges bejaht der BGH generell die erhebliche Beeinträchtigung. Dieser kann nicht ohne die Zustimmung der übrigen Eigentümer durchgesetzt werden.

Dies gibt einen Fingerzeig, welche Maßnahmen im Einzelfall zu dulden sein können (Rampen im Eingangsbereich, Treppenhausschräglift, Gegensprechanlagen, Umbau von Wohnungseingangstüren,  Beschilderung in Brailleschrift).

Zugleich dient es dem Eigentümer, aber auch dem unterstützenden Verwalter als Leitfaden für die Praxis: Möglicherweise lassen sich „kleine” Lösungen durchsetzen, während „große” zum Scheitern verurteilt sind.

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