DDIV Die Stimme
12.04.2017 - News

Vertragsgemäßer Gebrauch: Wohnt er noch oder stört er schon?


Ruth Breiholdt

In regelmäßigen Abständen erhalten Sie hier Einblicke in die Themenvielfalt des 25. Deutschen Verwaltertages. Heute Rechtsanwältin Ruth Breiholdt und die Frage „Wohnt er noch oder stört er schon?” Oder: Welches Verhalten des Mieters entspricht dem vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung?

Der Leser wird sich sicherlich gut an den Werbespot eines Einrichtungshauses erinnern, der den Slogan „Wohnt er noch oder lebt er schon” geprägt hat. Am Ende flogen Sofas aus den Fenstern auf die Straße. Auch wenn viele Fragen nicht ganz einfach zu beantworten sind, dürfte auch unter Juristen als gesichert anzusehen sein, dass das Werfen von Möbeln aus der Wohnung auf die Straße nicht vom vertragsgemäßen Gebrauch des Wohnens umfasst ist.

Was darf er und was nicht?

Die Abgrenzung, ob ein bestimmtes Verhalten des Mieters dem vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung entspricht, ist für den Verwalter in zweierlei Hinsicht bedeutsam. Zum einen geht es um die Frage, ob er das Tun des Mieters erfolgreich gemäß § 541 BGB unterbinden oder sogar eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 1 BGB auf dieses Verhalten stützen kann.

Zum anderen ergibt sich aus der Abgrenzung, ob der Mieter die Folgen seines Tuns zu beseitigen hat oder nicht. Beschädigungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, muss der Mieter nach § 538 BGB nicht beseitigen. Der Klassiker: Das Landgericht Hamburg hat einen Beseitigungsanspruch des Vermieters bezogen auf 32 Dübellöcher in den Fliesen eines Badezimmers verneint. Das Herstellen einer üblichen Sanitärausstattung mit Halterungen für Spiegel, Spiegelkonsole und Spiegellampen, Handtücher, Zahnputzgläser, Seifenschale, Klopapierrolle, Klobürste, eine Duschstange sowie einen Haltegriff an der Badewanne gehöre zum Wohnen (Urt. v. 17.05.2001, Az. 307 S 50/01).

Einen klar definierten Begriff des „Wohnens” gibt es nicht. Er bestimmt sich im Einzelfall durch die gegeneinander abzuwägenden Rechte und Rechtsgüter der Beteiligten. Art. 13 Abs. 1 GG bestimmt, dass die Wohnung unverletzlich ist und begründet für den Einzelnen das Recht, in diesen Räumen „in Ruhe gelassen zu werden”. Das gilt aber nicht nur für den Mieter, sondern auch für seine Nachbarn. Der Vermieter genießt aus Art. 14 GG Schutz seines Eigentums.

Darf geraucht werden?

Diese Gemengelage lässt sich anschaulich am Fall des Friedhelm Adolfs, des wohl zweitberühmtesten Rauchers in Deutschland nach Helmut Schmidt, aufzeigen. Das  Rauchen in der Wohnung gehört grundsätzlich  zum  vertragsgemäßen Gebrauch des Wohnens (BGH Urt. v. 18.02.2015, Az. VIII ZR 186/14). Der Mieter kann sich in seinen vier Wänden durch das Rauchen selbst verwirklichen. Wird in der Wohnung so exzessiv geraucht, dass es zu Beschädigungen kommt, die durch Schönheitsreparaturen nicht beseitigt werden können, überwiegt der Schutz des Eigentums des Vermieters und dieses Rauchen wäre vertragswidrig. Schließlich gilt für den Mieter auch das Gebot der Rücksichtnahme. Er muss einfache und zumutbare Maßnahmen, wie zum Beispiel eine Fensterlüftung, ergreifen, um die Beeinträchtigung von Mitmietern durch Zigarettenrauch zu vermeiden. Wird diese Pflicht verletzt, kann dieses im Zusammenspiel mit dem an sich vertragsgemäßen Rauchen insgesamt einen vertragswidrigen Gebrauch begründen. Hier kommen also die Rechte der Mitmieter, sich ihrerseits in ihrer Wohnung  - unbeeinträchtigt durch Zigarettengeruch - verwirklichen wollen, zum Tragen.

Ob das Rauchen zum Wohnen gehört oder nicht, ist also stets eine Frage des Einzelfalles.

Wie die jeweiligen Einzelfälle zum Rauchen, zur Tierhaltung, zur Aufnahme Dritter in die Wohnung, aber auch zur Nutzung des Treppenhauses als Abstellfläche oder des Gartens als Aufstellfläche für Gartenhäuser etc. zu lösen sind, wird die Autorin in den Fachforen anlässlich des 25. Deutschen Verwaltertages am 7. und 8. September 2017 in Berlin umfassend beleuchten.

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