DDIV Die Stimme
10.05.2017 - News

E-Mobilität und WEG – Geht das?

In regelmäßigen Abständen erhalten Sie im DDIVnewsletter einen Einblick in die diesjährigen Themenvielfalt des Deutschen Verwaltertages. Diesmal: Wolfgang Dötsch, Richter am Oberlandesgericht Köln und die Frage: „E-Mobilität und WEG – Geht das?”

Beim Thema Elektromobilität ist „Druck auf dem Kessel”, mag die alltägliche Praxis sich dem Thema noch eher verhalten nähern. Angesichts des politischen Gestaltungswillens, der gerade in einen Gesetzgebungsvorschlag zur Reform u. a. des WEG gemündet ist, wird die Thematik aber fraglos bei WEG-Verwaltern „anlanden” – weswegen sich eine Befassung mit dem Thema aufdrängt. Dafür bietet sich – neben einem Blick ins Schrifttum (Dötsch, MietRB 2016, 242; ders., ZfIR 2017, 261; Happ, DWE 2016, 136) – der 25. Deutsche Verwaltertag an.

Worum geht es?

Der „Nationale Entwicklungsplan” hat das ambitionierte Ziel von 1 Mio. Elektroautos auf Deutschlands Straßen bis zum Jahr 2020 aufgestellt. Dass der Weg nicht einfach ist, war klar. Zeitlich mit den Anfängen des VW-Diesel-Skandals zusammenfallend, sollten vom Kabinett im Rahmen eines Maßnahmenpakets am 18.05.2016 beschlossene Förderprämien den Weg in die Zukunft ebnen. Die urdeutsche Freude an staatlichen „Geschenken” sollte der Elektromobilität zum Durchbruch verhelfen. Das hat nur bedingt geklappt. Bestandteil des Maßnahmenpakets waren aber auch Steuerprivilegierungen: Neben einer Steuerbefreiung für E- Fahrzeuge wurden zum 01.01.2017 Nachteile bei Elektro-Dienstwagen abgefedert bzw. es Anreise geschaffen. Auch dies wird keine Wunder wirken, doch irgendwann werden sich diese Maßnahmen zusammenfügen. Führt man sich vor Augen, dass in den Niederlanden schon ca. 7 Prozent und in Norwegen – klassisches Ölland - sogar über 20 Prozent der neu zugelassenen Fahrzeuge Elektrofahrzeuge sind, wird auch in Deutschland der Knoten platzen. Damit dies gelingen kann, muss aber Sicherheit bei den rechtlichen Rahmenbedingungen erreicht werden. Da auf absehbare Zeit die Akkus ein „Knackpunkt” sein werden, wird ein Verzicht auf die „Drecksschleuder” nur zu erwarten sein, wo Ladeinfrastruktur vorhanden ist. Angesichts der defizitären öffentlichen Ladeinfrastruktur ist ein jederzeit zugänglicher Ladepunkt als „sicherer Heimathafen” unverzichtbar. In WEG-Anlagen ist der Ärger damit vorprogrammiert: Denn nur wenige technische Maßnahmen werden allein im Sondereigentum stattfinden, wo der Wohnungseigentümer recht frei agieren kann. Da lauern Fallstricke und dass das geltende Recht den ambitionierten politischen Zielen schwerlich gerecht wird, hat man früh erkannt.

Die Bemühungen des Gesetzgebers

Der eingangs angesprochene Gesetzesentwurf soll Abhilfe schaffen, doch kombinierte er unglücklicherweise zwei politisch „gehypte” Themenkreise: Es sollten zum einen das Recht auf Barrierefreiheit im WEG- und Mietrecht verankert und tiefgreifende Baumaßnahmen durch Privilegierung in § 22 WEG und § 554a BGB ermöglicht werden. Zum anderen sollte das WEG- und Mietrecht für die Elektromobilität gerüstet und die Errichtung von Ladestationen privilegiert werden. Der Entwurf knüpft an umstrittene und in der Praxis für Unsicherheiten sorgende Normen an und klärt vor allem Kostenfragen unzureichend. Es ist nicht zu erwarten, dass er Gesetz wird. Die Bundesregierung hat zugesagt, zu Beginn der nächsten Legislaturperiode einen Vorschlag zu erarbeiten, der Auslegungs- und Anwendungsschwierigkeiten beseitigt.

Die geltenden rechtlichen Rahmenbedingungen

In WEG-Anlagen ist zu unterscheiden, ob Maßnahmen im Sonder- oder (wohl der Regelfall) auch im Gemeinschaftseigentum erforderlich werden. Zudem ist zu unterscheiden, ob die Mehrheit tatsächlich Ladestationen schaffen will oder nicht. Hier werden die Fälle spannend, in denen nur ein innovationsfreudiger „Tesla-Jünger” seinen Stellplatz für das nächste Jahrtausend fit machen will, während die „Karlsruher Durchschnittseigentümer” keine Freude daran haben. Solange die Mehrheit gestalten will, ist de lege lata viel möglich: Wenn die dreiviertel Mehrheit mitspielt, wird § 22 Abs. 2 WEG fruchtbar gemacht werden können, da die Einrichtung von Ladeinfrastruktur Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 2, 4 und 5 BGB sein kann. Dann muss man nur darauf achten, dass die „Eigenart” der Anlage nicht beeinträchtigt wird und keine unbillige Beeinträchtigung anderer droht – etwa durch einen „Ladepunkt-Dschungel” direkt vor einer Einheit. Das Erreichen des Quorums wird in der Praxis vor allem von der Kostenverteilung abhängen. Die Errichtungskosten können über § 16 Abs. 4 WEG „im Einzelfall” verteilt werden und für die Betriebskosten kann über § 16 Abs. 3 WEG eine Lösung erreicht werden. Bei den Folgekosten ist wegen des Wortlauts des § 16 Abs. 4 WEG leider auch nach BGH v. 28.10.2016 – V ZR 91/16, ZWE 2017, 180 ungeklärt, ob Beschlusskompetenz besteht.

Wird das Quorum und – erst recht –  die Zustimmung aller nach §§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG nicht erreicht, stellt sich die Frage, ob und wie innovationsfreudige „Ökos” einen „Anspruch” auf Elektromobilität haben. Dazu kann man konstatieren, dass es grundsätzlich keinen „Anspruch” auf eine Modernisierungsmaßnahme gibt (BGH v. 13.01.2017 - V ZR 96/16, ZMR 2017, 319 Tz. 9) und (erst recht) keinen Anspruch auf eine (sonstige) bauliche Veränderung.

Geht es um die Errichtung von Ladeinfrastruktur an Sondereigentumsflächen, gelten andere Rahmenbedingungen und hier stellt sich das Problem, dass eine Überlastung des gemeinschaftlichen Leitungsnetzes droht.