DDIV Die Stimme
31.05.2017 - News

Ordnungsmäßige Vorbereitung größerer Instandhaltungsmaßnahmen

Themenvielfalt auf dem 25. Deutschen Verwaltertag

In regelmäßigen Abständen erhalten Sie hier spannende Einblicke in die Themenvielfalt des » 25. Deutschen Verwaltertages. Heute gewährt Rechtsanwalt Dr. Jan-Hendrik Schmidt Einblicke in die „Never Ending Story” von Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlichen Eigentums und Tipps, wie Sanierungsmaßnahmen ordnungsgemäß vorzubereiten sind.

Investitionen in deutschen Wohnungseigentümergemeinschaften verschlingen Jahr für Jahr hunderte Millionen Euro. Mittendrin steht der Wohnungseigentumsverwalter. Nach dem Wortlaut des Gesetzes hat er die erforderlichen Maßnahmen zu treffen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes). Soweit zur Theorie - Was auf den ersten Blick nach einer umfangreichen Befugnis des Verwalters klingt, ist in Wahrheit nur ein sehr beschränkter Kompetenzbereich. Denn der Gesetzgeber will, dass der Verwalter stets die Wohnungseigentümer ins Boot holt und sie entscheiden lässt, wie das gemeinschaftliche Eigentum in Schuss gehalten wird. Folgende Grundsätze gelten: Der Verwalter muss den Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums regelmäßig kontrollieren, Instandsetzungs- und sonstigen Handlungsbedarf feststellen, die Eigentümer informieren und ihre Entscheidung über die weitere Vorgehensweise herbeiführen. Mit anderen Worten: Der Verwalter hat Instandhaltung und Instandsetzung zu organisieren und Beschlüsse der Eigentümer anschließend in die Tat umzusetzen.

Die Kontrolle des ordnungsmäßigen Zustands der Immobilie erfolgt in erster Linie durch Inaugenscheinnahme. Kostspielige Untersuchungen, beispielsweise durch Privatgutachten, darf der Verwalter grundsätzlich nicht ohne Beschluss in Auftrag geben. Anderes kann gelten bei wirksam vereinbarten Klauseln im Verwaltervertrag. Die Information der Eigentümer über den Zustand ihrer Immobilie erfolgt oft in der ordentlichen Eigentümerversammlung (Bericht des Verwalters), in Ausnahmefällen bzw. besonderen Eilfällen durch Rundschreiben oder in einer außerordentlichen Versammlung. Die Information kann dabei auch den erforderlichen Hinweis auf gesetzliche Verpflichtungen bei der Wiederherstellung des ordnungsmäßigen Zustandes des gemeinschaftlichen Eigentums umfassen. Herzstück einer sauberen, vor allem rechtssicheren Vorbereitung größerer baulicher Maßnahmen ist die Einholung von Vergleichsangeboten und das saubere formulieren von Beschlüssen. Für eine rechtmäßige Beschlussfassung ist der Verwalter also schon weit vor einer Versammlung (Beschlussfassung) gefordert. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass vor größeren baulichen Maßnahmen eine Bestandsaufnahme zu erfolgen hat. Der Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums muss demnach auf Schadensbild, Schadensursache, mögliche Gegenmaßnahmen und voraussichtliche Kosten hin überprüft werden. Eine direkte Beschlussfassung über die Auftragsvergabe ohne vorherige fachgerechte Untersuchung kann ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen. Oftmals wird ein Architekt, Ingenieur, Energieberater oder sonstiger Fachplaner einzubinden sein. Ihre Beauftragung setzt nicht zwingend die Einholung von Vergleichsangeboten voraus. Diesbezüglich ist die Rechtsprechung großzügiger, speziell dann, wenn die Vergütung der Architekten- oder Ingenieursleistungen auf der Grundlage der HOAI erfolgt. Eine ordnungsmäßige Beschlussfassung über die eigentliche bauliche Maßnahme setzt das »mehrerer Vergleichsangebote voraus. Faustregel: 3 Vergleichsangebote. Allerdings kann es im Einzelfall ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, auf (weitere) Angebote zu verzichten. Über allem steht der weite Beurteilungs- und Ermessensspielraum der Wohnungseigentümer. Gefährlich sind Delegationsbeschlüsse, die mithin das letzte Wort über die durchzuführende Maßnahme nicht der Eigentümerversammlung belassen, sondern auf andere Organe (Verwalter, Beirat, Bauausschuss) delegieren. Ebenfalls haftungsträchtig und vom Verwalter zu vermeiden sind unbestimmte, unvollständige oder in sich widersprüchliche Beschlüsse. Wird ein unbestimmter Beschluss angefochten und beruft sich die Klägerseite auf die Unbestimmtheit, droht nicht nur die gerichtliche Ungültigerklärung des Beschlusses mit entsprechenden Verzögerungen bei der Bauausführung. Das Gericht darf ihm im Falle eines groben Verschuldens sämtliche Prozesskosten direkt aufbrummen. Doch auch, wenn das Gericht hiervon absieht, ist der Verwalter vor einer Regresshaftung seitens der unterliegenden Wohnungseigentümer nicht sicher. Die ordnungsmäßige Vorbereitung und Durchführung größerer Instandsetzungsarbeiten ist daher eine verantwortungsvolle Aufgabe, die jeder professionelle Eigentumsverwalter beherrschen muss. Der Vortrag des Autoren auf dem 25. Deutschen Verwaltertag stellt Grundsätze, Haftungsrisiken, Gegenmaßnahmen und Beschlussformulierungen mit zahlreichen Beispielsfällen dar.

Sie wollen mehr erfahren? Dann sichern Sie sich Ihr Ticket zum 25. Deutschen Verwaltertag am 7./8. September 2017 im Estrel Hotel Berlin. Alle Informationen zum Fachprogramm und die Möglichkeit zur Anmeldung finden Sie unter: » www.deutscher-verwaltertag.de